Gândește-te puțin. Nu la cel mai scump, nici la cel mai fotografiat de pe Instagram. La acela în care, dintr-un motiv greu de pus în cuvinte, te-ai simțit bine. Lumina care intra dimineața într-un anumit unghi. Mirosul din lobby. Patul în care ai dormit cel mai adânc somn din ultimul an. Poate un hol care te făcea să încetinești pasul, fără să știi exact de ce.

Ne amintim hotelurile prin senzații. Aproape niciodată prin cifre.

Și totuși, în spatele fiecărei camere în care te-ai simțit acasă departe de casă, a existat un moment mult mai puțin romantic: cineva a stat în fața unui tabel și a trebuit să decidă dacă merită. Cât costă, de fapt, camera aceea pe care ai iubit-o? În câți ani se recuperează investiția? Ce grad de ocupare e nevoie ca lobby-ul acela liniștit, cu prea puține scaune ca să fie rentabil pe hârtie, să nu se transforme într-o pierdere?

Între senzație și calcul se joacă, de fapt, totul.

Partea frumoasă vine prima. Întrebarea grea vine prea târziu

Cele mai multe proiecte hoteliere încep de la lucrurile care ne plac nouă, ca oaspeți: moodboard, materiale, atmosferă, o poveste. Și ajung abia târziu — uneori mult prea târziu — la întrebarea de fond: iese la socoteală?

De cele mai multe ori, răspunsul la întrebarea asta vine din intuiție. Sau dintr-un calculator de ROI găsit pe internet, calibrat pe o piață care n-are nimic de-a face cu Bucureștiul, cu Clujul sau cu Brașovul. Un benchmark internațional aplicat pe o realitate românească e ca o rețetă în grame de altitudine: arată bine, dar nu funcționează unde ai tu nevoie.

Aici a intervenit echipa de la PickTwo Studio, un birou românesc de arhitectură și design specializat în proiecte HoReCa. Au construit Hotel ROI Predictor — primul calculator de rentabilitate hotelieră calibrat integral pe datele pieței din România. Gratuit. Deschis oricui vrea să înțeleagă, încă din prima conversație, ce înseamnă de fapt proiectul la care visează.

„Investitorii iau decizii de capital semnificative fără să aibă acces rapid la o estimare structurată, calibrată pe realitatea pieței românești. Instrumentul nu înlocuiește studiul de fezabilitate, dar oferă un punct de plecare solid și accesibil oricui analizează dezvoltarea unui proiect hotelier”, spune Radu Călin, cofondator PickTwo Studio.

Ce se ascunde, de fapt, în spatele unei camere frumoase

Introduci parametrii proiectului tău — orașul, zona, poziționarea, numărul de camere, CAPEX-ul estimat, suprafața spațiilor comune, facilitățile — și primești înapoi ceva ce rareori vezi înainte să sapi adânc într-un studiu complet: tariful mediu pe cameră, gradul de ocupare, RevPAR-ul, EBITDA, perioada de recuperare a investiției și ROI-ul cumulat pe zece ani.

Nu într-un singur scenariu optimist, din acela pe care ni-l spunem singuri când ne place o idee. Ci în trei: conservator, probabil și optimist. Pentru că datele publice din România variază, iar sinceritatea unui instrument bun stă tocmai în faptul că îți arată și varianta mai puțin comodă.

Calculatorul acoperă 9 orașe, 17 zone, 6 tipuri de hoteluri — de la city/business și boutique până la resort de munte sau de mare — și 6 niveluri de poziționare, de la 3 stele Standard la 5 stele Luxury.

Același hotel, trei orașe, trei povești complet diferite

Aici devine cu adevărat interesant — și aici se vede cât de mult contează unde și cum, nu doar ce.

Ia un hotel boutique de 80 de camere. Îl pui în centrul Bucureștiului, cu un CAPEX de 75.000 EUR pe cameră și 800 mp de spații comune — restaurant, lobby, sală de fitness. Rezultatul: un tarif mediu de 140 EUR pe noapte, o ocupare de 68,1% și o recuperare a investiției în aproximativ 9,3 ani.

Muți exact același hotel în centrul Brașovului. Același CAPEX, dar doar 300 mp de spații comune. Tariful scade la 128 EUR, ocuparea la 54%, iar recuperarea se întinde deja la 11 ani.

Îl duci la Cluj și presupui că trebuie să consolidezi o clădire veche, așa că bugetul urcă la 100.000 EUR pe cameră. Ajungi la 116 EUR pe noapte, 62% ocupare — și un orizont de recuperare de 14 ani.

Același concept. Aceeași cameră frumoasă în care ție ți-ar plăcea să dormi. Cinci ani diferență până când banii revin în buzunar.

„Diferența dintre un payback de 9 ani și unul de 14 ani nu vine dintr-o eroare de calcul, ci din variabile pe care mulți investitori le subestimează — locația exactă, structura de CAPEX, dinamica ocupării din zonă”, explică Sebastian Mîndroiu, cofondator PickTwo Studio.

Cifrele se sprijină pe surse de referință ale industriei: Cushman & Wakefield, Colliers, Ghidul Investitorului în Industria Hotelieră și Crowne Plaza F&B Playbook. Nu pe presupuneri.

De ce ne interesează asta pe un blog de design

Pentru că avem tendința să credem că frumosul și rentabilul sunt două tabere adverse. Că un hotel care te face să te simți bine se ceartă, undeva, cu un hotel care are sens pe hârtie.

Nu se ceartă. Doar că, prea des, discuția despre bani apare după ce s-a decis totul, ca un duș rece care strică poezia. Un instrument ca acesta mută întrebarea grea la începutul procesului, acolo unde încă mai poți alege. Îți dă libertatea să visezi camera aceea cu lumina perfectă știind, în același timp, cât te costă visul și în cât timp se plătește singur.

Nu înlocuiește studiul de fezabilitate. Nu înlocuiește consultantul. Face altceva: transformă intuiția într-un punct de plecare pe care poți construi.

Așa că, data viitoare când te cazezi undeva și simți din nou senzația aia greu de explicat — camera care ți se potrivește, lobby-ul în care respiri mai încet — gândește-te o clipă și la calculul din spate. Undeva, cineva a făcut socoteala corect. Ca tu să poți avea, pur și simplu, senzația.

Hotel ROI Predictor este gratuit și disponibil oricui vrea să testeze un scenariu. În 2025, PickTwo Studio a coordonat peste 50 de proiecte HoReCa, cu o valoare cumulată de peste 10 milioane de euro.